Die Miete regelmäßig anzupassen gehört zu den wichtigsten Aufgaben eines Vermieters – besonders bei unmöblierten Wohnungen, wo langfristige Stabilität und Wertentwicklung im Vordergrund stehen. Viele Eigentümer scheuen jedoch diesen Schritt oder sind unsicher, wie eine Mieterhöhung korrekt umgesetzt wird. Auch viele Verwaltungsmandate landen bei uns, wenn die Vorverwaltung 10 oder mehr Jahre untätig war. Mit den richtigen Tipps lässt sich die Miete nicht nur rechtssicher, sondern auch fair und nachvollziehbar anpassen.
In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie Mieterhöhungen optimal vorbereiten, welche rechtlichen Grundlagen Sie kennen sollten und wie Sie dabei auch mehr Sichtbarkeit für Ihre unbefristet vermietete Wohnung erzielen.
Zuerst immer: Welche Art von Mietvertrag liegt vor?
Das ist der wichtigste Schritt – hier scheitern 80 % aller streitigen Mieterhöhungen.
- Normaler Mietvertrag (klassisch) → Hier gelten die „normalen“ Regeln: max. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze 20 % (in vielen Städten, wie Berlin 15 %), Wartefristen usw.
- Indexmietvertrag (§ 557b BGB) → Sie dürfen sich jährlich an den Verbraucherpreisindex anpassen, völlig unabhängig von Kappungsgrenze und Vergleichsmiete! Tipp: Einfach die letzte Indexanpassung checken und loslegen, oft 5–9 % pro Jahr möglich (Stand 2025).
- Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) → Die Miete steigt automatisch zu festen Terminen. Zusätzliche Mieterhöhungen nach Vergleichsmieten sind meist ausgeschlossen.
Grundsätzlich sind Mieterhöhungen beidseitige Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, daher gibt es auch Einvernehmliche Mieterhöhungen, zum Beispiel kann bei alten „Normalverträgen“ geprüft werden, ob man nachträglich per Änderungsvertrag auf Index umstellen kann (mit attraktivem Gegenangebot für den Mieter – z. B. neue Küche). Funktioniert erstaunlich oft.
Ortsübliche Vergleichsmiete exakt ermitteln – so gehen Profis vor
- Offizieller Mietspiegel der jeweiligen Stadt (meist als „qualifizierter“ oder „einfacher“ Mietspiegel)
- Alternativ: Mindestens 3 vergleichbare Wohnungen der letzten 4 Jahre, wenn kein Mietspiegel vorliegt (Größe, Baujahr, Lage, Ausstattung, Energiewert)
- Sachverständigengutachten (teuer, aber sicher bei einem Streit)
Tipp aus der Praxis: Für Berlin immer den offiziellen Mietspiegel 2024 oder voraussichtlich Mai 2026 und die aktuellen Spannen nach Wohnlage (einfach/mittel/gut/sehr gut) nutzen und 10 % Zuschlag für unmöblierte Wohnungen einrechnen. Das wird häufig akzeptiert.
Kappungsgrenze beachten – sonst droht Rückforderung!
- Bundesweit: max. 20 % in 3 Jahren
- In vielen Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ (z. B. Berlin, Potsdam, Leipzig, Hamburg usw.): nur 15 % in 3 Jahren
- Ausnahme: Neuverträge für Baujahr nach 01.10.2014 + Modernisierung + Index/Staffel
→ Trick: Immer genau dokumentieren, wann die letzte Mieterhöhung wirksam wurde (Zustimmungsdatum + 1 Monat).
Frist seit der letzten Mieterhöhung
- Mindestens 15 Monate seit Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung (12 Monate Wartefrist + 3 Monate Zustimmungsfrist)
- Bei Einzug des aktuellen Mieters: frühestens 12 Monate nach Mietbeginn
Ausstattungsmerkmale der Wohnung prüfen
- kann die Miete über der durchschnittlichen Ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, weil die Wohnung Positivmerkmale hat
- Mietspiegel Portal der Stadt online auf Merkmale prüfen, die eine Mieterhöhung erlauben: Beispiel Berlin https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/
- Gibt es Merkmale mit denen die Wohnungen über dem Durchschnitt liegt: zum Beispiel Aufzug, hochwertige Ausstattung, barrierefreiheit, energetische Sanierung und in Berlin das Wandmontierte Hänge-WC
Sie möchten wissen, welche Optionen Sie haben, wenn Ihr Verwalter sich gegen eine Mieterhöhung sträubt? Kontaktiere uns! Wir zeigen Ihnen, welche Schritte grundsätzlich möglich sind und wo wir Sie unterstützen können.
Form & Begründung, das Schreiben muss 100 % wasserdicht sein
Pflichtangaben im Mieterhöhungsschreiben (§ 558a BGB):
- Exakte neue Miete (Kaltmiete!)
- Genaue Begründung (Mietspiegel mit Tabelle + Markierung ODER Auflistung von 3 Vergleichswohnungen mit Adresse, Größe, Miete, Datum)
- Hinweis auf die zweimonatige Zustimmungsfrist
- Besser per Einschreiben/Rückschein oder persönlich mit Zeugen
Unser Erfolgstipp: Immer ein vorbereitetes Zustimmungsformular beilegen und eventuell sogar einen frankierten Rückumschlag („Hiermit stimme ich der Mieterhöhung zum … auf … € zu“) → Zustimmungsquote steigt um 30–40 %!
Sonderfall Modernisierung, bis zu 8 % der Kosten auf die Jahresmiete
- Nach § 559 BGB dürfen 8 % der Modernisierungskosten (bei energetischen Maßnahmen sogar noch mehr) dauerhaft auf die Miete umgelegt werden
- Voraussetzung: Modernisierung muss mindestens 3 Monate zurückliegen und schriftlich angekündigt worden sein
- Besonders lukrativ: Kombination aus Vergleichsmiete + Modernisierungsmieterhöhung möglich!
Mietpreisbremse prüfen
Die 10% Regel bei der Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung!
Bei laufenden Mietverhältnissen können Sie bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dabei muss man die Kappungsgrenze beachten.
Kurz-Checkliste vor dem Versand
- Mietvertrag geprüft → kein Staffelmietvertrag?
- Letzte Mieterhöhung → mindestens 15 Monate her?
- Kappungsgrenze 20 % bzw. 15 % eingehalten?
- Ortsübliche Vergleichsmiete mit Nachweis belegt?
- Alle Vermieter haben Schreiben unterschrieben + per Einschreiben versandt?
- Alternativ: wir legen eine Vollmacht vor
- Zustimmungsformular beigelegt?
- Frist für Zustimmung korrekt berechnet?
Wenn alle Haken gesetzt sind → ab in den Briefkasten. In 95 % der Fälle stimmen die Mieter zu oder zahlen stillschweigend weiter.
Fazit: Wer diese 8 Punkte konsequent beachtet, erhöht nicht nur rechtssicher, sondern maximiert auch seine Rendite, teilweise um mehrere hundert Euro pro Einheit und Jahr.
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