Grundlagen & Überblick
Der Berliner Wohnungsmarkt ist angespannt. Die Ursachen hierfür sind vielfältig und reichen von politischen Rahmenbedingungen bis hin zu starkem Zuzug. Um Wohnraum zu schützen und eine Regulierung der Nutzung sicherzustellen, hat das Land Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) eingeführt. Besonders relevant ist dieses Thema beim möblierten Wohnen, da hier häufig Unsicherheiten bestehen, was erlaubt ist und was nicht. Dieser Artikel erklärt die Basics verständlich und praxisnah.
Was bedeutet Zweckentfremdung von Wohnraum?
Von Zweckentfremdung spricht man, wenn Wohnraum nicht mehr dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird. Dazu zählen insbesondere:
- Nutzung als Ferienwohnung
- Gewerbliche Nutzung (z. B. Büro, Praxis)
- Leerstand über längere Zeit
- Abriss oder bauliche Veränderungen, die Wohnen unmöglich machen
Auch beim möblierten Wohnen kann unter bestimmten Umständen eine Zweckentfremdung vorliegen. In der Praxis wird dies teilweise auch dann geprüft, obwohl möbliertes Wohnen eine wichtige und etablierte Wohnform für die Stadt Berlin darstellt.
Möbliertes Wohnen – grundsätzlich erlaubt?
Ja, möbliertes Wohnen ist in Berlin grundsätzlich erlaubt, sofern:
- der Wohnraum weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird
- eine Mindestmietdauer von in der Regel über 3 Monaten eingehalten wird
- kein hotelähnlicher Betrieb entsteht
Problematisch wird es, wenn möblierte Wohnungen regelmäßig kurzfristig vermietet werden oder primär der Gewinnerzielung durch hohe Kurzzeitmieten dienen.
Wann wird möbliertes Wohnen kritisch?
Eine Zweckentfremdung kann angenommen werden, wenn:
- die Vermietung überwiegend kurzfristig (tage- oder wochenweise) erfolgt
- die Wohnung faktisch als Ersatz für eine Ferienwohnung dient
- keine soziale Wohnraumnutzung mehr erkennbar ist
- überhöhte Mieten gezielt durch Möblierung umgangen werden, etwa dann, wenn mit sehr einfacher oder rein symbolischer Ausstattung möbliertes Wohnen ohne erkennbaren Mehrwert für den Mieter suggeriert wird.
Die Bezirksämter prüfen zunehmend genau, ob es sich noch um Wohnen im klassischen Sinne handelt. Mittlerweile werden Nachbarn zudem aktiv darauf hingewiesen, mögliche Auffälligkeiten über Meldeportale anzuzeigen, was auch rechtmäßig vermietete Wohnungen in Prüfverfahren bringen kann.
Benötigt man eine Genehmigung?
Für möbliertes Wohnen ist nach den uns vorliegenden Informationen keine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich, solange die Nutzung rechtlich als Wohnen gilt. Bei Sonderfällen (z. B. sehr kurze Mietzeiten oder Mischformen) kann jedoch eine Genehmigungspflicht entstehen.
Konsequenzen bei Verstößen
Wer Wohnraum zweckentfremdet, riskiert:
- Bußgelder von bis zu 500.000 €
- Nutzungsuntersagungen
- Rückbau- oder Wiedervermietungsauflagen
In der Praxis spielen hier häufig auch weitere Regelwerke eine Rolle, etwa das Wohnraumschutzgesetz, der Milieuschutz im Baurecht sowie wohnrechtliche Vorschriften wie Mietrecht, Mietspiegel und Mietpreisbremse. Auch das Wohnen zum vorübergehenden Bedarf gemäß § 549 BGB ist in diesem Zusammenhang relevant.
Fazit
Möbliertes Wohnen ist heute mehr als nur eine flexible Wohnlösung – es ist eine Chance für Eigentümer und Investoren, attraktive und zeitgemäße Wohnräume anzubieten. Wer langfristig, transparent und zielgerichtet vermietet, profitiert von einem sicheren rechtlichen Rahmen und zufriedenen Mietern. Mit klaren Verträgen, durchdachten Mietzeiträumen und professionellem Management können Sie Ihre möblierten Wohnungen optimal nutzen. Berlin braucht diese modernen Wohnformen, denn die Stadt lebt von Flexibilität und Dynamik. Wer möbliertes Wohnen richtig umsetzt, bietet echten Mehrwert und kann sich erfolgreich am Markt positionieren.
Beispielhaft erleben wir immer wieder Fälle, in denen einzelne Nachbarschaftsmeldungen dazu führen, dass Behörden Ermittlungen aufnehmen und Vermieter zur Vorlage von Mietverträgen aufgefordert werden oder Themen wie Mietpreisbremse und Mietpreisprüfstelle geprüft werden.
Haben Sie Fragen oder Ärger im Zusammenhang mit der Zweckentfremdung?
Wir verfügen über Erfahrung im Bereich möblierte Vermietung und unterstützen Sie gerne mit Kontakten, Ressourcen und praxisnahen Verbesserungsvorschlägen.
