Milieuschutz: Was ist das eigentlich?
Der Milieuschutz ist ein Instrument des Städtebaurechts, das bestimmte Kieze unter „soziale Erhaltungssatzungen“ stellt. Das bedeutet: Die Bezirke wollen sicherstellen, dass die gewachsene Bewohnerstruktur vor Verdrängung geschützt wird, wenn sich ein Kiez rasant verändert. Mit anderen Worten: Der Milieuschutz soll dafür sorgen, dass die Zusammensetzung der Bewohnerschaft nicht verdrängt wird, wenn Häuser verkauft, modernisiert oder in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Warum gibt es den Milieuschutz?
- Schutz der sozialen Struktur in einem Kiez
- Vermeidung von Luxus Modernisierungen, die zu deutlichen Mietsteigerungen führen
- Begrenzung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
- Möglichkeit für den Bezirk, von einem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, wenn Häuser verkauft werden
Der Milieuschutz verbietet keine Modernisierungen, aber er prüft genau, ob diese notwendig sind oder ob sie Mieten in einem Maße erhöhen würden, das Bestandsmieter verdrängen könnte. Kritiker bemängeln, dass die strengen Auflagen notwendige Modernisierungen behindern – etwa den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls, der gerade für ältere Menschen wichtig wäre. Eigentümer dürfen viele Maßnahmen nur mit Genehmigung umsetzen, was Zeit und Kosten erhöht. So kann der Milieuschutz zwar Verdrängung verhindern, erschwert aber zugleich sinnvolle Verbesserungen im Wohnkomfort.
Wie gefährlich ist der Milieuschutz für möbliertes Wohnen?
Der Begriff „gefährlich“ ist hier vielleicht etwas zu hart, aber es gibt Regelungen, die man kennen sollte: Möbliertes Wohnen fällt in Berlin oft unter den „Zweckentfremdungsschutz“. Wer eine Wohnung möbliert auf Zeit vermietet, muss prüfen, ob dies in einem Milieuschutzgebiet und im Einklang mit dem Zweckentfremdungsrecht zulässig ist.
- Kurzzeitvermietungen (Airbnb, weniger als 2 Monate) sind restriktiv reguliert.
- Möblierte Vermietungen zu deutlich höheren Preisen können kritisch werden, wenn der Verdacht besteht, dass Mieter verdrängt werden.
- Mittelfristig möblierte Vermietung (z.B. 6 Monate,1 Jahr) ist meist unproblematisch, da die möblierte Vermietung ab 3 Monaten unter “Wohnen” fällt.
Im Milieuschutzgebiet selbst ist möbliertes Wohnen nicht grundsätzlich verboten. Es soll darauf ankommen, wie es betrieben wird und ob es mit einer Umwandlung in möbliertes Wohnen zu einer Verdrängung von Bestandsmietern führt. Aus Sicht einiger Berliner Wohnungsämter ist die mögliche höhere Miete ein Risiko der Verdrängung, daher soll die Möblierung als sogenannte Nutzungsänderung genehmigungspflichtig werden. Eine Entscheidung vor Gerichten liegt bisher nicht vor.
Wie ist die Situation in Berlin?
In Berlin gibt es viele Milieuschutzgebiete, von Neukölln über Pankow bis nach Charlottenburg-Wilmersdorf. Sie sollen die soziale Mischung sichern, nicht alles blockieren. Wer dort eine Wohnung besitzt und sie möbliert vermieten möchte, sollte einfach vorab prüfen, welche Regelungen gelten, insbesondere:
- Liegt die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet?
- Wird möbliert langfristig (mind. 6 Monate) oder kurzfristig vermietet?
- Liegt eine Genehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung oder gewerbliche Vermietung vor?
- Bestätigen die Gerichte (wider Erwartens) eine Genehmigungspflicht für die Möblierung
Fazit: Ruhig bleiben und prüfen
Möbliertes Wohnen ist nach unserer Ansicht in Berlin weiterhin möglich, auch in Milieuschutzgebieten, wenn man die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet.
Wenn Sie überlegen, eine Wohnung in einem Milieuschutzgebiet möbliert zu vermieten, lassen Sie sich vorab beraten. Wir erklären Ihnen gerne, wie wir es aktuell handhaben und so können Sie ohne Angst sicherstellen, dass Ihre Vermietung rechtskonform und stressfrei funktioniert.
