Der Verkauf einer vermieteten Wohnung kann herausfordernd sein, besonders dann, wenn die Wohnung schlecht vermietet ist, etwa zu einer deutlich unter dem Marktpreis liegenden Miete oder mit schwierigen Vertragskonditionen. Für Eigentümer stellt sich dann oft die Frage: Wie kann ich meine Wohnung optimal verkaufen und welche Rolle spielt ein Mietaufhebungsvertrag?
Was bedeutet „schlecht vermietet“?
Eine Wohnung gilt in der Praxis häufig als schlecht vermietet, wenn:
- die Miete deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt
- die Miete lange nicht erhöht wurde
- ein langfristiger Mietvertrag mit sehr niedriger Rendite besteht
- die Wohnung schwer kündbar ist
- die Zielgruppe für Kapitalanleger dadurch unattraktiv wird
- Modernisierungspotenzial durch den laufenden Mietvertrag blockiert ist
- (Bindungsfrist ist noch nicht abgelaufen, in der Regel von 10 Jahren nach Aufteilung in eine WEG)
In Berlin wirkt sich das besonders stark auf den Verkaufspreis aus, da Investoren sehr genau auf Renditekennzahlen achten. (Ertragswertverfahren )
Der Mietaufhebungsvertrag als Lösung
Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Im Gegensatz zur Kündigung basiert er auf Zustimmung beider Parteien.
Vorteile für Eigentümer
- Verkauf der Wohnung frei von Mietverhältnis (höherer Verkaufspreis möglich)
- Erweiterte Zielgruppe (Eigennutzer & Kapitalanleger)
- Bessere Vermarktungschancen
- Flexibilität bei Renovierung oder Neuvermietung
Vorteile für Mieter
- Finanzielle Kompensation (Abfindung)
- Flexible Auszugsregelung
- Planungssicherheit
- Umzug/Auszug ohne Renovierungsarbeit/Schönheitsreperaturen
Warum ist eine bezugsfreie Wohnung oft mehr wert?
In Berlin erzielen leerstehende Wohnungen in vielen Bezirken deutlich höhere Verkaufspreise als vermietete Einheiten mit niedriger Bestandsmiete. Eigennutzer sind häufig bereit, einen Aufpreis zu zahlen – insbesondere in gefragten Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg oder Charlottenburg.
Ein bestehender Mietvertrag mit niedriger Miete kann den Marktwert hingegen erheblich reduzieren, da Investoren die Rendite kalkulieren.
Schnäppchen-Tipp: Eigennutzer mit viel Zeit können auch eine günstige vermietete Wohnung erwerben und mit einer Eigenbedarfskündigung binnen 1-3 Jahren die Wohnung selbst beziehen. Bei einem späteren Verkauf nach einer Haltefrist von 3 Jahre oder mehr, lässt sich die Wohnung bezugsfrei mit attraktiven Gewinn verkaufen.
Strategien zum Verkauf schlecht vermieteter Wohnungen
1. Wirtschaftlich prüfen: Lohnt sich die Aufhebung?
Vor Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sollte berechnet werden:
- Potenzieller Mehrerlös beim Verkauf ohne Mieter
- Höhe einer möglichen Abfindung
- Steuerliche Auswirkungen
- Mögliche Marktmiete, die ein Käufer mit der bezugsfreien Wohnung erzielen könnte. (Differenz zwischen aktuellem Mietwert und Marktmiete)
Oft zeigt sich: Die Investition in eine faire Abfindung kann sich durch einen höheren Verkaufspreis rechnen.
2. Professionelle Begleitung nutzen
Für viele Mieter ist jedes Gespräch über ihre Wohnung mit Emotionen und möglicherweise ängsten verbunden, daher nutzen viele Eigentümer neutrale Dritte, wie Future Gold als Makler, um solche Gespräche zu führen. Für Mieter sind oft Makler oder der bekannte Verwalter der Wohnung weniger bedrohlich, als diese Gespräche einem Anwalt zu überlassen. Hier geht es unter anderem um:
- Vertragsprüfung (zum Beispiel auf illegale Untervermietung)
- Ortstermine
- Abstimmung mit bestehenden Mietern
- Übergabeprozesse
- Moderation und Interessenausgleich
- Dokumentation des Wohnungszustands
3. Alternative: Neuvermietung vor Verkauf
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Wohnung zunächst neu – marktgerecht und ggf. möbliert – zu vermieten und anschließend als renditestarkes Investment zu verkaufen. Gerade im Segment der möblierten Apartments kann dies die Attraktivität für Kapitalanleger erhöhen.
Worauf sollten Eigentümer achten?
- Mieterschutz in Berlin ist stark – rechtliche Beratung ist essenziell
- Eine einvernehmliche Lösung ist meist nachhaltiger als Konflikte
- Timing ist entscheidend (Marktlage, Zinsniveau, Nachfrage)
- Emotionale Faktoren sollten professionell moderiert werden
Fazit: Mit Strategie zum optimalen Verkauf
Der Verkauf einer schlecht vermieteten Wohnung ist anspruchsvoll – aber keineswegs unmöglich. Ein gut strukturierter Mietaufhebungsvertrag kann der Schlüssel sein, um:
- den Immobilienwert zu steigern
- neue Käufergruppen zu erschließen
- Flexibilität zurückzugewinnen
- den Verkaufsprozess zu beschleunigen
